27.1 Понятие, признаки и виды договора ренты. Правовое регулирование рентных отношений
Договор ренты относится к числу обязательств по передаче имущества в собственность.
В отличие от других договоров, рентные отношения урегулированы исчерпывающим образом и не содержат за редким исключением отсылок к иным актам законодательства.
Рента – (от латинского reddita – отданная) – всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.
Понятие договора ренты и его видов изложено в ст. 554 ГК РБ. Согласно п. 1 данной статьи, по договору рента одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Из определения данного договора вытекают и его характерные признаки.
Данный договор является реальным, так как для его заключения требуется реальная передача имущества плательщику ренты. В определении договора употреблена формулировка «в обмен на полученное имущество», следовательно, само соглашение о передаче имущества никаких правовых последствий не влечет, так как обязанности по выплате рента возникают у плательщика только после получения им оговоренного имущества.
Рента является односторонним договором, так как после передачи имущества получатель ренты не несет никаких обязанностей, а обладает лишь правами на получение ренты в виде определенной денежной суммы либо на получение средств на свое содержание в иной форме. В свою очередь, получив имущество в собственность, плательщик ренты обязан в обмен на это имущество выплачивать другой стороне ренту в сроки и на условиях, предусмотренных договором.
Этот договор является возмездным, так выгоду получают обе стороны, плательщик получает в собственность имущество, а получатель взамен этого имущество – средства на свое содержание.
Отношения, вытекающие из договора ренты носят долговременный и стабильный характер (допускается выплата ренты бессрочно или на срок жизни получателя ренты).
Характерной чертой ренты является то, что, в отличие от договоров купли-продажи и мены, по которым совершается эквивалентный обмен, здесь эквивалентность может только предполагаться, это всегда связано с риском того, что размер рентных платежей может оказаться больше стоимости переданного имущества. Общий размер рентных платежей по договору ренты не подсчитывается и он не может быть ограничен стоимостью имущества. С этой точки зрения договоры ренты являются алеаторными - рискованными.
По договору ренты каждая из сторон берет на себя известную долю риска фактически получить меньше того, чем сама предоставила.
Предметом данного договора является имущество (как движимое, так и не движимое), а также сама рента.
Рентные платежи могут осуществляться в форме:
- предоставления вещей;
- деньгами;
- выполнением работ;
- оказанием услуг;
- удовлетворение потребностей получателя ренты в жилье, питании, одежде, уходе за ним и т.д.
Согласно ст. 555 ГК РБ договор ренты подлежит нотариальному удовлетворению, а договор предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Это требование обязательного соблюдения нотариальной формы независимо от вида и стоимости имущества законодатель применил только к договору ренты.
В законе однозначно сказано, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательство по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Однако, согласно п. 2 ст. 557 ГК РБ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст. 370 ГК) по требованиям получателя ренты, если законодательством или договором не предусмотрена солидарная ответственность.
Установленные ст. 557 ГК правила распространяются только на недвижимое имущество.
К специальным гарантиям прав получателя ренты следует отнести положения, предусмотренные ст. 558, касающиеся обеспечения выплаты ренты.
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
Таким образом, наделение получателя ренты правами залогодержателя означает наделение его преимущественным перед многими другими кредиторами правом на удовлетворение своих требований из стоимости переданной плательщику ренты недвижимости.
Существенным условием договора ренты, предусматривающего передачу на выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является также условие, согласно которому плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты обеспечение исполнения его обязательства в соответствии со ст. 310 ГК (неустойку, удержание, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.).
В качестве альтернативы ст.588 допускает страхование плательщиком ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору ренты в пользу получателя ренты.
При невыполнении плательщиком ренты вышеуказанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты на сумму не предоставленных средств (ст. 366 ГК). Размер процентов обычно определяется сторонами в договоре.
Закон определяет три вида ренты. Так, согласно п. 2 ст. 554 ГК по договору ренты допускается выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента), при этом последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
27.2 Договор постоянной ренты
Статьями 560-566 ГК РБ оговорены особенности постоянной ренты, которые, прежде всего, касаются характеристики получателя этой ренты, формы и размеров ренты, сроков выплаты, прав сторон договора на выкуп ренты, выкупной цены и последствий случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты.
Согласно п. 1 ст. 560 ГК РБ получателем постоянной ренты могут быть как граждане, так и юридические лица в форме некоммерческих организаций, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности.
На практике получателями ренты могут выступать, например различные фонды, преследующие социальные, благотворительные, культурные, образовательные цели, общественные религиозные организации и т.д. Что касается граждан, то закон не упоминает об их дееспособности и трудоспособности. Следует полагать, что это может быть любое по возрасту и состоянию здоровья лицо.
В отношении плательщиков постоянной ренты закон никаких ограничений не устанавливает. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица, если только учредительные документы разрешают им заниматься такого рода деятельностью.
Постоянный характер ренты предполагает переход ее от получателя к правоприемникам (наследникам), а также в порядке правоприемства при реорганизации юридических лиц.
Так, право на получение ренты может передаваться путем уступки требования или переходить по наследству, а если получателем выступала некоммерческая организация – переходить в порядке правопреемства к вновь созданным юридическим лицам, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 2 ст. 560 ГК РБ).
При этом новые получатели ренты должны соответствовать требованиям, изложенным выше. Так, государство может являться наследником, но не может быть получателем ренты. Точно также права получателя ренты не могут перейти в порядке правоприемства к новому юридическому лицу, являющемуся коммерческой организацией.
Приоритетной формой рентных платежей являются деньги в установленных размерах. Вместе с тем договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ, оказанием услуг, соответствующих по стоимости денежной суммы ренты.
Размер выплачиваемой ренты, если только иное не предусмотрено договором, не является величиной постоянной, так как он, согласно п. 2 ст. 561 увеличивается пропорционально увеличению размера базовой величины.
Конкретный размер постоянной ренты устанавливается исключительно сторонами в договоре. Не исключено также право сторон предусмотреть в договоре неизменность ренты безо всякой индексации.
Срок договора постоянной ренты определяется ее сутью, т.е. выплата ренты не может быть ограничена каким-то периодом, хотя периодичность выплаты рентных платежей может быть определена применительно к какому-то календарному сроку. В том случае, если стороны не оговорили сроки выплаты ренты в договоре, то согласно ст. 562 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.
Обязательство по выплате ренты может быть прекращено как по основаниям общим для большинства гражданско-правовых обязательств, так и по специальным основаниям:
- соглашением сторон;
- прекращением долга;
- отступное;
- совпадение должника и кредитора в одном лице и т.д.;
- выкуп ренты и т.д.
В силу алеаторного характера рентных отношений даже многократное превышение выплаченных платежей стоимости переданного под выплату ренты имущества не прекращает ренту.
Форма договора постоянной ренты подчиняется общим положениям о договоре ренты (ст. 555 ГК).
Рентные отношения могут быть прекращены по следующим особым основаниям:
- когда право получателя ренты переходят к субъекту, который в силу закона не может выступать в качестве такового;
- путем выкупа постоянной ренты ее плательщиком.
Плательщик ренты в силу закона не может отказаться от своего права на выкуп ренты, ровно, как и от дальнейшей выплаты ренты без ее выкупа. Договором, однако, может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (4.2. п. 3 ст. 563 ГК).
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа плательщиком ее в результате поступлении определенных обстоятельств.
Согласно ст. 564 ГК, получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
- плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
- плательщик ренты признан экономически несостоятельным (банкротом) либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты поступило в общую собственность или раздельно между несколькими лицами;
- в других случаях, предусмотренных законом.
Так как у сторон данного обязательства имеются права, касающиеся выкупа постоянной ренты, законодательством регламентированы и отношения, возникающие по выкупной цене. Согласно ст. 565 ГК РБ выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной сторонами при заключении договора.
При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Когда же отсутствует условие в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
На практике встречаются случаи, когда имущество, переданное под выплату ренты случайно гибнет, уничтожается и т.д. Согласно ст. 566 ГК РБ риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. Если же имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
Самым распространенным основанием прекращения договора постоянной ренты является надлежащее его исполнение. Данный договор также может быть прекращен по соглашению сторон и т.д.
27.3 Договор пожизненной ренты
Пожизненная рента имеет во многом схожие черты с постоянной рентой, так как правила, касающиеся постоянной ренты, во многом применимы и к пожизненной ренте, однако есть ряд специфических особенностей, присущих пожизненной ренте.
Пожизненная рента, как это следует из названия, может устанавливаться только на период жизни гражданина. Юридическое лицо, таким образом, выступать в качестве получателя такой ренты не может.
Срок выплаты платежей по пожизненной ренте может обуславливаться как периодом жизни гражданина, передавшего имущество под выплату ренты, так и периодом жизни другого указанного им гражданина. В силу этого договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, является ничтожным (п. 3 ст. 567 ГК РБ).
Так как пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, то она не может переходить по наследству или путем уступки требования.
Предметом договора пожизненной ренты является имущество, передаваемое получателем ренты, и определенная денежная сумма, выплачиваемая плательщиком ренты. Статьей 568 ГК РБ пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее размера базовой величины, а в случаях, предусмотренных ст. 299 ГК подлежит увеличению.
Стороны в договоре пожизненной ренты вправе установить любые сроки выплаты рентных платежей. Если же такие сроки договором не определены, то согласно требованиям ст. 569 ГК РБ пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Форма заключения договора полученной ренты подчиняется общим правилам договора ренты.
Прекращение договора пожизненной ренты происходит в результате смерти ее получателя. При жизни получателя ренты договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.
Согласно п. 1 ст. 570 ГК РБ получатель пожизненной ренты вправе требовать досрочного расторжения при существенном нарушении договора плательщиком ренты.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 565 ГК, либо расторжении договора и возмещение убытков.
Если од выплату пожизненной ренты (п. 2 ст. 570 ГК РБ) квартира, жилой дом или иное имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Применительно к сути пожизненной ренты существенным нарушением договора можно признать длительную просрочу рентных платежей либо их систематическую задержку, и предоставления необходимого обеспечения ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязательств, что лишает получателя ренты возможности получить то, на что он рассчитывал, заключая договор.
Необходимо отметить, что в отличие от договора постоянной ренты договор пожизненной ренты, может быть расторгнут без выкупа ренты. Для определения размера убытков в таком случае должны применяться правила ст. 14 и 364 ГК РБ. Согласно требований данных статей получатель ренты вправе претендовать на возмещение всех понесенных им потерь.
Что касается последствий случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, то в отличие от постоянной ренты не освобождается от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты, при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, даже если это имущество было передано за плату.
Следовательно, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, несет плательщик ренты независимо от условий передачи имущества. Боле того, согласно ст. 571 ГК плательщик ренты не вправе в таком случае претендовать и на изменение условий выплаты ренты.
27.4 Договор пожизненного содержания с иждивением
Пожизненное содержание с иждивением является разновидностью пожизненной ренты, имеющей ряд отличительных особенностей.
Согласно ст. 572, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица.
В отличие от других видов ренты обеспечение пожизненного содержания с иждивением может осуществляться только с передачей в собственность плательщика ренты какой-либо недвижимости.
Содержание может выражаться в обеспечении потребностей гражданина – получателя ренты в жилище, питании, одежде, в уходе за ним и т.д. Данным договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 573 ГК РБ). Необходимо отметить, что приведенный в Кодексе перечень услуг, представляемых получателю ренты, не является исчерпывающим.
Возможно как расширение перечня услуг, так и его сужения, что не противоречит закону.
Срок действия договора пожизненного содержания с иждивением определяется периодом жизни получателя содержания. Периодичность представления содержания законом не оговаривается, так как данный вопрос решается в зависимости от характера предоставляемых услуг.
Вместе с тем, независимо от вида предоставляемых получателю услуг и их количества в договоре пожизненного содержания с иждивением должно быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Максимальный размер стоимостного выражения содержания законом не ограничивается, тогда, как минимальный не может быть менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством.
Согласно п. 3 ст. 573 ГК при разрешении споров между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Законом также допускается замена предоставления содержания в натуре периодически денежными платежами в течение жизни гражданина.
Важное правило установлено ст. 575 ГК РБ. Так, отчуждение плательщиком имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, сдача его в залог, обременение иным способом допускается только при наличии предварительного согласия получателя ренты. В период предоставления пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости. Это может выражаться в поддержании надлежащего технического, санитарного состояния имущества, осуществлении текущих и капитальных ремонтов и т.д.
Следует отметить, что правила, установленные ст. 575 ГК носят императивный характер и не могут быть изменены по соглашению сторон, так как у получателя ренты при определенных обстоятельствах сохраняется право на возврат переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества
Согласно п. 1 ст. 576 ГК обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
Также данное обязательство может быть прекращено способами, допустимыми для прекращения всех рентных обязательств (соглашением сторон, новацией, прекращением долга и т.д.).
Существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств дает право получателю ренты на досрочное расторжение договора. При этом получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, причем независимо от того, было оно передано за плату или бесплатно, либо выплаты ему выкупной цены ренты на условиях, установленных ст. 565 ГК (п. 2 ст. 576 ГК).
Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по вышеуказанным основаниям имеет свои особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты.
Во-первых, перечень нарушений, признаваемых существенными, применительно к пожизненной ренте законом не приводится. Что касается пожизненного содержания с иждивением, то установление таких обстоятельств, помимо общедоступных для пожизненной ренты, может быть напрямую связано также с нарушением положений ст. 575 ГК, когда плательщик ренты продал, обменял, сдал в залог полученное им недвижимое имущество, без согласия получателя ренты, либо когда плательщик ренты не принял необходимых мер по обеспечению сохранности имущества, что привело к снижению его стоимости либо утрате, повреждению.
Во-вторых, прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей не дает ему права на компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 576 ГК).
Также как и в договоре пожизненной ренты, случайная гибель или случайное повреждение недвижимости, переданной под обеспечение содержания с иждивением, не освобождает плательщика ренты от обязательства по содержанию получателя ренты на условиях, предусмотренных договором.
Заключение
Принятие в 1998 г. Гражданского Кодекса Республики Беларусь привело к закреплению новых правовых институтов, к числу которых можно отнести и институт ренты. Ранее действовавший ГК БССР 1964 г. знал лишь договор пожизненного содержания с иждивением, заключение которого требовало от сторон соблюдения определенных ограничений и условий.
В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в этом и некоторых других ограничениях отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их появлением в реальной жизни. Нормы гл. 33 ГК призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность.
Исследование вопросов, посвященных рентным правоотношениям, является сегодня особенно актуальным. Это объясняется, прежде всего, тем, что, несмотря на законодательное признание договора ренты, некоторые ее разновидности так и не включены в гражданский оборот (пожизненная рента), другие – включены, но в весьма ограниченном виде (постоянная рента).
Подводя итоги рассмотренным выше вопросам, необходимо отметить следующие ключевые моменты:
– договор ренты является самостоятельным договором и по своей юридической природе является реальным, возмездным, длящимся и односторонним.
– ГК Республики Беларусь выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора — постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Указанные разновидности ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов (форма предоставления содержания, минимальный размер содержания, сроки предоставления, субъектный состав обязательств, возможности выкупа и т.д.).
Рекомендуемая литература
1. Колбасин, Д. А. Гражданское право : учебник для студентов и курсантов учреждений высшего образования / Д. А. Колбасин ; учреждение образования «Акад. М-ва внутр. дел Респ. Беларусь». – Ч. 1. – Минск : Акад. МВД, 2016. – 492 с.
2. Колбасин, Д. А. Гражданское право : учебник для студентов и курсантов учреждений высшего образования / Д. А. Колбасин ; учреждение образования «Акад. М-ва внутр. дел Респ. Беларусь». – Ч. 2. – Минск : Акад. МВД, 2017. – 655 с.