Материал по теме № 5

 Тема "Правовой режим имущества субъектов хозяйственной деятельности"

1. Право собственности как основа хозяйствования. Правовой режим отдельных видов имущества

    Оценивая собственность, следует отметить, что с экономической и юридической сторон её можно рассматривать как основу любого общественного строя и государства. Собственность как экономическая категория присуща человеческому обществу на протяжении всей его истории. Возникнув на заре развития человечества, она до сих пор играет важнейшую роль в общественных отношениях. На протяжении многих веков человечества собственность претерпевала существенные изменения, обусловленные, главным образом, развитием производительных сил, иногда довольно бурным, как, например, это имело место в период промышленной революции или имеет место сейчас в эпоху научно-технической революции. Применительно к Республике Беларусь эти отношения под воздействием различных факторов менялись как в историческом, так и содержательном плане. Например, от запрещения частной собственности до приватизации государственной.

    Право собственности - это система правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащих ему материальных благ (средств производства и предметов потребления).

Собственность это не отношение субъекта к вещи, а отношение между людьми, группами людей по поводу имущества. Собственнику принадлежат права владения (возможность обладания вещью), пользования (возможность извлекать из вещи полезные естественные свойства) и распоряжения (возможность определять юридическую и фактическую судьбу вещи) своим имуществом. Согласно гражданского законодательства право собственности бессрочно.

Собственник вправе, по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.

Обладатель может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему), которое не влечет перехода права собственности. Доверительное управление осуществляется в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Переведем изучение права собственности в плоскость хозяйственной деятельности, а именно предпринимательской. Как, указывалось в предыдущих лекциях, под предпринимательской деятельностью понимается - самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другими лицами и не используются для собственного потребления. Проанализировав определение предпринимательской деятельности, становится ясно, что без наличия определенной собственности, данная деятельность не возможна.

   В целях достижения целей лекции, следует поставить следующие вопросы кто, каким образом, в каком правовом режиме, в каких формах и т.п. использует собственность в хозяйственной деятельности.

   Отправной точкой в ответе на поставленные вопросы будет определение форм и субъектов права собственности в сфере хозяйственной деятельности. Согласно статьи 13 Конституции Республики Беларусь и статьи 213 Гражданского кодекса Республики Беларусь собственность в Республике Беларусь может быть государственной или частной.

    Государственная собственность

    Из предыдущих лекций Вы уже знаете, что Республика Беларусь, в лице уполномоченных органов, является полноправным субъектом хозяйствования. При этом участие Республики Беларусь в хозяйственном обороте следует рассматривать с нескольких позиций. Во-первых, государство является своеобразным «дирижером» экономических отношений в обществе. Во-вторых, Республика Беларусь и ее административно-территориальные образования сами являются собственниками различных объектов, в том числе субъектов хозяйствования. Соответственно такая собственность называется республиканской (собственность Республики Беларусь) и коммунальной (собственность административно-территориальных единиц).

Республиканская собственность состоит из казны Республики Беларусь и имущества, закрепленного за республиканскими юридическими лицами в соответствии с актами законодательства.

    Казну Республики Беларусь составляют средства республиканского бюджета, золотовалютные резервы, другие объекты, находящиеся в собственности государства, и иное государственное имущество, не закрепленные за республиканскими юридическими лицами.

Коммунальная собственность (административно-территориальной единицы) состоит из казны административно-территориальной единицы и имущества, закрепленного за коммунальными юридическими лицами в соответствии с актами законодательства. Средства местного бюджета и иное коммунальное имущество, не закрепленное за коммунальными юридическими лицами, составляют казну.

    Частная собственность.

     Субъектами права частной собственности являются физические и негосударственные юридические лица.

     Физические лица, как собственники, в хозяйственных отношениях могут выступать в нескольких правовых положениях.

     Во-первых, собственно как физическое лицо - это граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства. Физическое лицо в хозяйственном обороте может использовать свою собственность в следующих формах:

O как собственник субъекта хозяйствования, являясь:

• собственником унитарного предприятия;

• вкладчиком в уставный фонд субъекта хозяйствования (учредителем коммандитного товарищества, ОДО, ООО, производственного кооператива, крестьянского (фермерского) хозяйства);

• акционером в акционерном обществе (ОАО, ЗАО);

• при осуществлении ремесленной деятельности с последующей реализацией ее результатов;

• при реализации продукции животноводства (кроме пушного звероводства), пчеловодства и растениеводства;

• при реализации лекарственных растений, ягод, грибов, орехов, другой дикорастущей продукции.

    Во-вторых, как индивидуальный предприниматель, который, являясь полноценным субъектом хозяйствования, использует собственность в своей производственно-хозяйственной деятельности или лицо, приравненное к нему.

    Собственность юридического лица можно рассматривать с нескольких позиций.

    Во-первых, это собственность организационно-хозяйственного плана. К ней следует отнести уставный фонд, который является своеобразной материальной базой субъекта хозяйствования. На его основе разворачивается сама хозяйственная деятельность юридического лица, он служит гарантом выполнения принятых субъектом хозяйствования обязательств и т.п. Уставный фонд коммерческой организации может формироваться за счет вещей, включая деньги и ценные бумаги, иного имущества, в том числе имущественных прав, либо иных отчуждаемых прав, имеющих денежную оценку. Размер уставного фонда коммерческой организации должен быть не менее минимального размера, предусмотренного законодательством.

    Во-вторых, собственность производственно-хозяйственного плана, к которой следует отнести товароматериальные ценности, на которых строится технологический процесс производства продукции (товаров), выполнения работ, оказания услуг. Из курса экономической теории Вы уже знаете, что такие товароматериальные ценности называются основные и оборотные средства производства. К ним мы относим здания, сооружения, станки, оборудование, сырье, полуфабрикаты и т.п.

Особенностью правового регулирования отношений собственности в схеме собственник предприятия и само предприятие является то, что учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают права на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации, а также не имеют прав на имущество, приобретенное юридическими лицами в ходе экономической деятельности. В случае ликвидации такой организации ее имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, может быть обращено в собственность ее участников (учредителей). Исключение составляют унитарные предприятия, которым передается имущество и приобретается ими имущество на основе договоров хозяйственного ведения и оперативного управления, т.е. с сохранением прав собственности за участником (учредителем).

    В-третьих, собственность инвестиционного плана, а именно само юридическое лицо может являться собственником дочернего унитарного предприятия, быть акционером акционерного общества, иметь ценные бумаги, являться участником (учредителем) других дочерних и зависимых субъектов хозяйствования, иметь паенакопления в потребительском кооперативе и т.п.

     В-четвертых, имущество социального и культурного обеспечения. К такому имуществу следует отнести детские сады, санатории клубы и т.п.

     Существенными элементами в раскрытии содержания института собственности являются основания приобретения и утраты права собственности.

   Приобретение права собственности.

    Одними из важных, ключевых моментов в правоохранительной деятельности в сфере экономики является то, что у субъекта хозяйствования не могут появиться товароматериальные ценности или денежные средства на счетах «ниоткуда». Так, например, в отличие от физического лица, администрация юридического лица не может сказать, что какую либо вещь она приобрела у неустановленного лица за наличные деньги. Для приобретения на законных основаниях прав собственности субъектом хозяйствования необходимо соблюдение определенных юридических процедур с составлением соответствующих документов. И так, рассмотрим законные способы приобретения права собственности:

1. Изготовление или создание вещи. В большинстве случаев изготовление вещи является нормальным, технологическим процессом большинства производств, когда в результате технологического цикла на «свет» появляются новые станки, оборудование, машины и т.п. Сюда же следует отнести поступления, полученные в результате сельскохозяйственного производства, а именно приплод скота, плоды, мясомолочную продукцию, шерсть и т.п. Оформление прав собственности на изготовленные вещи (постановка на бухгалтерский учет) осуществляется на основе внутренней товаротранспортной накладной (ТТН форма № 2). С понятием создание вещи, прежде всего, нас связывает строительство зданий и сооружений. Так, право собственности на строящиеся здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества. По общему правилу, в случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации. Например, в соответствии со статьей 220 Гражданского кодекса Республики Беларусь и статьями 4, 8 Закона Республики Беларусь № 133-З от 22.07.2002г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» для возникновения права собственности на строящееся (построенное) здание необходимо наличие двух юридических фактов; - государственной регистрации создания этого объекта (акт комиссии о вводе объекта в эксплуатацию); - государственной регистрации права собственности на созданный объект (свидетельство о собственности, технический паспорт на объект).

2. Приобретения права собственности в результате сделки. К характерным сделкам в сфере хозяйствования относится купля продажа, поставка, энергоснабжение, контрактация, мена и д.р. Юридическим основанием для перехода права собственности является договор. Преимущественно между субъектами хозяйствования применяется простая письменная форма договора, к которому могут добавляться различные приложения (спецификация, счет-фактура, календарный график поставки и др.), которые закрепляют различные аспекты сделки. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором (например, согласно Инкотермс 2000). В случае если договор подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации.

3. Переход право собственности в рамках наследования в соответствии с завещанием или законом. В хозяйственном праве такой способ приобретения права собственности встречается при наследовании унитарного предприятия, доли в уставном фонде или акций акционерного общества. Юридическим основанием для перехода прав собственности, внесении соответствующих изменений в учредительные документы с последующей государственной регистрацией является выданное нотариусом свидетельство о наследовании.

4. Передача уставного фонда учредителями. Как указывалось ранее, учредителями юридического лица, могут выступать как физические, так и юридические лица. При этом сам уставный фонд может передаваться в виде денежных средств и (или) имущества. Имущество, передаваемое, в качестве вклада в уставный фонд подлежит обязательной независимой, экспертной оценке. Факт передачи оформляется актом приема-передачи имущества вносимого в качестве вклада в уставный фонд, с его последующей постановкой на баланс организации.

5. Правопреемство. В результате реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. Примером юридического оформления правопреемства может служить один из способов реорганизации хозяйственного общества. Так при разделении хозяйственного общества общее собрание участников хозяйственного общества принимает решение о порядке и условиях его разделения, о создании новых хозяйственных обществ и (или) юридических лиц иных организационно-правовых форм, составе их участников. Общее собрание участников каждого из вновь возникающих в результате разделения юридических лиц утверждают их учредительные документы и образуют их органы. Все права и обязанности разделенного хозяйственного общества переходят в соответствии с разделительным балансом к вновь возникшим юридическим лицам.

6. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей. Согласно статьи 222 Гражданского кодекса Республики Беларусь в частную собственность могут быть обращены ягоды, рыба, другие общедоступные вещи и животные, если в соответствии с законодательством, общим разрешением, данным собственником, или в соответствии с местным обычаем в лесах, водоемах или на другой территории допускается сбор ягод, лов рыбы, сбор или добыча других общедоступных вещей или животных. Чаще всего данный способ приобретения прав собственности встречается в деятельности индивидуальных предпринимателей, крестьянских (фермерских) хозяйствах, лесных, рыболовных, звероводческих артелях (производственных кооперативах).

   В ходе ведения хозяйственной деятельности могут встречаться и другие, не характерные способы приобретения прав собственности. К ним мы относим:

• бесхозные вещи (например, не завершенное строительство, от которого отказался собственник);

• движимые вещи, от которых собственник отказался (например, сбор металлолома);

• находку (например, деятельность бюро находок транспортных организаций);

• безнадзорные животные (например, скот, прибившийся к стаду).

   Прекращение права собственности

   С определенной долей условности, большинство из выше перечисленных способов приобретения права собственности одним лицом являются способом утраты права собственности другим. Однако, законодательство выделяет основания прекращения права собственности в самостоятельную группу юридических фактов. При этом, в правоохранительной деятельности нередко встречаются случаи когда преступники используют данные основания с целью сокрытия преступлений. Например, актами о списании вещи в результате гибели прикрывают факты хищения товароматериальных ценностей. Оформляя использование в технологическом процессе, сырье создают излишки, а затем их похищают или производят неучтенную продукцию.

1. Отчуждение собственником своего имущества другим лицам. Характерным примером данного основания является отчуждение собственности в результате сделки (купли продажи, поставки, мены и д.р.). При этом в рассматриваемом основании встречается, и дарение когда в результате односторонней сделки передаются права собственности на унитарное предприятие, доля в уставном фонде, акции акционерного общества.

2. Отказ собственника от права собственности. Субъект хозяйствования может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. При этом отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на данное имущество другим лицом, за исключением случаев, когда имущество в соответствии с законодательством подвергнуто утилизации или уничтожению.

3. Гибель или уничтожение имущества. В договорных отношениях, стороны как правило указывают форс-мажорные обстоятельства (непреодолимой силы), которые могут привести к гибели имущества. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияния и за возникновение которых он не несет ответственности (например, землетрясение, наводнение, пожар и др. аварии). Уничтожение имущества может происходить в результате противоправных действий в отношении имущества собственника (например, поджег, умышленное уничтожение имущества, падеж скота).

4. Принудительное изъятие у собственника имущества:

• обращение взыскания на имущество по обязательствам. По общему правилу изъятие имущества путем обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника производится на основании решения суда. Но, законодательством или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество;

• отчуждение имущества, которое в силу акта законодательства не может принадлежать данному лицу. В случае если в силу изменения законодательства в собственности у субъекта хозяйствования оказалось имущество, которое в силу законодательства не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество. В случаях, когда имущество не отчуждено в установленные сроки, такое имущество с учетом его характера и назначения может быть отчуждено по решению суда с передачей бывшему собственнику вырученной от продажи суммы либо передаче в государственную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение (ответственное хранение) указанного имущества. Аналогичное правило об отчуждении на вещи нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению, а в выдаче такого разрешения собственнику отказано либо он не обратился за получением указанного разрешения. При этом отчуждение вещи допускается с соблюдением порядка оборота соответствующего имущества, установленного законодательством, и только лицу, имеющему указанное разрешение, или государству;

• отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном законодательством;

• выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, выкуп домашних животных. В случаях, бесхозяйственного содержания ценностей, отнесенных в соответствии с законодательством к особо ценным и охраняемым государством, что грозит утратой ими своего значения, они могут быть, по решению суда, изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. При выкупе культурных ценностей собственнику возмещается их стоимость в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора - судом. При продаже с публичных торгов собственнику передается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на проведение торгов. В случае содержания домашних животных и обращается с ними в явном противоречии с установленными правилами и нормами гуманности, эти животные могут быть изъяты у собственника путем их выкупа лицом, предъявившим соответствующее требование в суд. Цена выкупа определяется соглашением сторон, а в случае спора - судом.;

• реквизиция. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества. Цена выкупа определяется государственным органом, а в случае спора - судом;

• конфискация. Конфискация имущества состоит в принудительном безвозмездном изъятии в собственность государства всего или части имущества, являющегося собственностью правонарушителя;

• отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п.4 ст.255, п.2 ст.266 и ст.271 Гражданского кодекса Республики Беларусь (например, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности);

• приватизация (продажа объектов приватизации субъектам приватизации);

• национализация. Обращение имущества, находящегося в собственности субъектов хозяйствования, в государственную собственность путем его национализации допускается только на основании принятого в соответствии с Конституцией закона о порядке и условиях национализации этого имущества и со своевременной и полной компенсацией лицу, имущество которого национализировано, стоимости этого имущества и других убытков, причиняемых его изъятием.

2. Вещные права производственные от права собственности

   В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Республики Беларусь к вещным правам лиц, не являющихся собственниками относятся:

1. право хозяйственного ведения и право оперативного управления;

2. право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

3. право постоянного пользования земельным участком;

4. сервитуты.

   В хозяйственной деятельности, вещные права производственные от права собственности, призваны оформить или предоставить имущественную базу для самостоятельного участия в гражданских, хозяйственных и иных правоотношениях субъектов хозяйствования – не собственников, что невозможно в обычном, классическом имущественном обороте.

   Право хозяйственного ведения и право оперативного управления

   Участниками рыночных отношений, как правило, являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом, - граждане, индивидуальные предприниматели, товарищества, общества, производственные кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства. Однако, в экономических отношениях участвуют субъекты, которые, не наделены правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Так например, имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям) и находится в государственной либо частной собственности физического или юридического лица.

   Субъектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть только юридические лица и притом не любые, а лишь существующие в специальных организационно-правовых формах к которым относятся унитарные предприятия и учреждения.

   Различие прав хозяйственного ведения и оперативного управления состоит в содержании и "объеме" правомочий, которые их субъекты получают от собственника на закрепляемое за ними имущество. Право хозяйственного ведения, принадлежащее либо предприятию как коммерческой организации или учреждению, осуществляющему разрешенную ему собственником предпринимательскую деятельность, в силу этого является более широким, нежели право оперативного управления, которое может принадлежать либо некоммерческим по характеру деятельности учреждениям, либо казенным предприятиям.

    Право хозяйственного ведения - это право, состоящее в возможности владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, определяемых в соответствии с законодательством.

    Поскольку имущество, передаваемое унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, выбывает из фактического обладания собственника-учредителя и зачисляется на баланс предприятия, сам собственник уже не может осуществлять в отношении этого имущества по крайней мере правомочия владения и пользования (а в значительной мере - и правомочие распоряжения), между собственником и предприятиями устанавливается разграничения компетенций. Так, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законодательством решает вопросы создания унитарного предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает руководителя предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. При этом он имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении созданного им предприятия.

    Унитарное предприятие, наиболее рационально, используя имущество в хозяйственной деятельности не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Данное правило является гарантией не только имущественных прав самого предприятия как юридического лица, но прежде всего интересов его кредиторов (других участников имущественного оборота), перед которыми предприятие отвечает всем своим имуществом. Изъятие имущества у предприятия его собственником могло бы нарушить указанные интересы. Ведь такое имущество, включая и недвижимое, хотя и перестало быть объектом свободного распоряжения предприятия – несобственника, но сохранило свою роль объекта взыскания кредиторов. Что касается остального имущества, то им предприятие распоряжается самостоятельно, если только законом либо собственником не будут предусмотрены соответствующие ограничения (часть 2 пункт 3 статьи 276 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

    Право оперативного управления – это право казенного предприятия или учреждения владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законодательством, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

    Гражданский кодекс Республики Беларусь специально регламентирует объем правомочия распоряжения, принадлежащего субъекту права оперативного управления. Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом только с согласия собственника этого имущества. По общему правилу, казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию. Порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником его имущества.

Учреждение не вправе без согласия собственника отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Особенностью правового положения учреждения как финансируемой собственником некоммерческой организации является возможность осуществления им "приносящей доходы" (предпринимательской) деятельности в соответствии с учредительными документами, то есть с закрепленным в них разрешением собственника. Полученные от ведения такой деятельности доходы и приобретенное за их счет имущество поступают в "самостоятельное распоряжение" учреждения и учитываются им на отдельном балансе (пункт 2 статьи 279 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Данное правило основано на возможности неполного финансирования собственником всех необходимых потребностей созданного им учреждения и вызванной этим необходимости ограниченного участия учреждений - несобственников в имущественном обороте в роли, близкой к роли унитарных предприятий. Примером такой деятельности является внебюджетная работа государственных учреждений образования. В связи с реализацией указанной возможности учреждение получает два вида имущества, закрепленных за ним на разном правовом режиме и даже по - разному оформленных. Одна часть имущества учреждения, полученная им от собственника по смете, находится у него на праве оперативного управления. Другая часть, "заработанная" самим учреждением и учитываемая на отдельном балансе, как указывалось выше, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения.

    Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (пункт 2 статьи 277 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

    Пожизненное наследуемое владение земельным участком

    В соответствии со статьей 69 Кодекса Республики Беларусь «О земле», в рамках хозяйственной деятельности, граждане Республики Беларусь имеют право на получение в пожизненное наследуемое владение земельных участков:

1. для ведения личного подсобного хозяйства (реализация товаров индивидуальными предпринимателями на основании справки, выданной местным исполнительным и распорядительным органом);

2. для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (коммерческая организация);

3. для традиционных народных промыслов (реализация товаров индивидуальными предпринимателями);

4. для ведения хозяйственной деятельности потребительскими кооперативами созданных для ведения коллективного садоводства и дачного строительства.

   Гражданам Республики Беларусь (одному из членов семьи), проживающим в сельских населенных пунктах, поселках городского типа, сельским (поселковым) исполнительным и распорядительным органом предоставляются в пожизненное наследуемое владение или передаются по их желанию в частную собственность дополнительные земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства в размере до 1 гектара с учетом площади земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания жилого дома.[14] Кроме этого, гражданам Республики Беларусь для ведения личного подсобного хозяйства в зависимости от местных условий сельскими (поселковыми) исполнительными и распорядительными органами могут предоставляться в аренду земельные участки в размере до 3га[15].

   Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются гражданам Республики Беларусь в пожизненное наследуемое владение в размере до 100 га сельскохозяйственных земель. Так же для производственных целей ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельные участки могут дополнительно передаваться в аренду.

Размеры земельных участков, предоставляемых в пожизненное наследуемое владение для традиционных народных промыслов, устанавливаются соответствующими исполнительными и распорядительными органами в зависимости от местных условий и особенностей при наличии обосновывающих материалов.

    Земельные участки для ведения коллективного садоводства и дачного строительства предоставляются гражданам Республики Беларусь в пожизненное наследуемое владение или передаются в частную собственность районными исполнительными и распорядительными органами в размере до 0,15гектара на одного члена потребительского кооператива в зависимости от местных условий и особенностей.

    Право постоянного пользования земельным участком

    В целях хозяйственной деятельности земельные участки предоставляются в постоянное пользование:

• сельскохозяйственным предприятиям и организациям для ведения товарного сельского хозяйства;

• кооперативам для строительства и эксплуатации открытых стоянок или гаражей;

• организациям, учреждениям и предприятиям для строительства промышленных предприятий, объектов жилищно-коммунального хозяйства, железных и автомобильных дорог, линий электропередачи, связи, магистральных трубопроводов, а также для иных несельскохозяйственных нужд.

   Сельскохозяйственным предприятиям и организациям в постоянное пользование предоставляются земельные участки сельскохозяйственного назначения. К которым относятся земли, предоставленные или предоставляемые колхозам, совхозам, другим юридическим лицам для ведения товарного сельского хозяйства.

   Для строительства промышленных предприятий, объектов жилищно-коммунального хозяйства, железных и автомобильных дорог, линий электропередачи, связи, магистральных трубопроводов, а также для иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли несельскохозяйственного назначения или не пригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные земли худшего качества. Предоставление для указанных целей земельных участков из земель лесного фонда производится преимущественно за счет не покрытых лесом площадей или площадей, занятых кустарниками и малоценными насаждениями. Предоставление земельных участков под застройку на площадях залегания полезных ископаемых производится по согласованию с органами государственного горного надзора. Линии электропередачи, связи и прочие коммуникации проводятся главным образом вдоль дорог, существующих трасс, границ полей севооборотов и т.п. Предоставление земельных участков для разработки месторождений полезных ископаемых и добычи торфа юридическим лицам Республики Беларусь производится после осуществления ими рекультивации ранее отведенных земельных участков, в которых миновала надобность, и приведения их в надлежащее состояние для целей, определенных решением органа, предоставившего эти участки.

   Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут)

   Под сервитутом понимается право ограниченного пользования соседним участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

   Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

   Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

   Сервитут может устанавливаться в отношении земельных участков предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования, а так же здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

3. Арендное право

   Аренда в хозяйственных отношениях - это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.

   По общему правилу аренда допускается во всех отраслях хозяйствования и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности. В рамках ведения хозяйственной деятельности объектами аренды могут выступать[17]:

• земли и другие природные ресурсы;

• предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций;

• отдельные помещения, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, сельскохозяйственная техника, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности;

• рабочий скот.

   Правом сдачи имущества в аренду обладают собственники (в т.ч. иностранные юридические и физические лица), а также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду. Государственные предприятия имеют право сдавать в аренду здания, сооружения, отдельные помещения, оборудование и другие материальные ценности, находящиеся в их полном хозяйственном ведении. Однако, арендные отношения государственных предприятий могут быть ограничены законодательством или уставом предприятия.

   В свою очередь арендаторами могут являться юридические и физические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации с участием белорусских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации.

   Выделим, некоторые, общие правила аренды:

• отношения аренды заключаются на началах добровольности и полного равноправия сторон;

• передача имущества в аренду не влечет переход права собственности на это имущество;

• арендатор самостоятельно определяет направления своей хозяйственной деятельности;

• распоряжается произведенной им продукцией и полученным доходом;

• продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью;

• в собственность арендатора переходят произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества (если иное не предусмотрено договором аренды);

• в случае если арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.), он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений;

• улучшения (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью арендодателя и увеличивают остаточную стоимость сданного в аренду имущества;

• арендатору обеспечивается защита его права на арендованное имущество наравне с защитой права собственности;

• арендатор может потребовать возврата арендуемого имущества из любого незаконного владения, устранения препятствий в пользовании им, возмещения ущерба, причиненного имуществу всеми лицами, включая арендодателя;

• обращение взыскания по долгам арендодателя на имущество, сданное в аренду, не допускается.

   Основным юридическим документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды.

    В соответствии с требованиями законодательства в договоре аренды должно быть предусмотрено:

• выполнение договорных обязательств;

• состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;

• размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;

• распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

• обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;

• обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;

• право арендатора на выкуп арендованного имущества.

   В договор аренды земли и других природных ресурсов включаются также обязанности арендатора по рациональному использованию природного объекта в соответствии с его целевым назначением.

   В договоре аренды отдельно выделяются стоимость и объекты государственного имущества, относящегося к непроизводственной сфере (жилищно-коммунального, социального назначения), которые могут передаваться арендатору в безвозмездное пользование. В договоре указываются обязательства арендатора в отношении этих объектов (их содержание, капитальный ремонт).

   В договор аренды могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров, созданию необходимых условий для эффективного использования арендованного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии.

   За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды, в том числе за изменение или расторжение договора в одностороннем порядке, виновная сторона несет ответственность, установленную законодательством Республики Беларусь и договором.

   Виды аренды:

• субаренда;

• прокат;

• аренда транспортных средств:

     * аренда транспортного средства с экипажем;

     * аренда транспортного средства без экипажа;

• аренда зданий или сооружений;

• аренда предприятия;

• финансовая аренда (лизинг).

    Рассмотрим более подробно некоторые виды и аспекты аренды.

    Прокат

    По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Как правило объектами проката является имущество, используемое для потребительских целей.

   Договор проката является публичным и заключается в письменной форме до одного года. При этом арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время.

   Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

    Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного по договору проката, является обязанностью арендодателя. В случае невыполнения этой обязанности плата за прокат за время, в течение которого арендатор не мог пользоваться этим имуществом, не взимается.

    По договору проката не допускаются:

• субаренда имущества, предоставленного в прокат;

• передача арендатором своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу;

• предоставление прокатного имущества в безвозмездное пользование;

• залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

   Аренда транспортных средств

   Аренда транспортного средства с экипажем

   По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

   Договор аренды транспортного средства с экипажем всегда заключается в письменной форме.

   Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

    По общему правилу арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива, других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

   Арендодатель транспортного средства должен обеспечить его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора или требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. Если иное не предусмотрено договором аренды бремя по страхованию транспортного средства с экипажем, в т.ч. страхование ответственности, несет арендодатель

   Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства. Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

   Аренда транспортного средства без экипажа

   По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

   Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. При этом, если иное не предусмотрено договором, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

   Договор аренды транспортного средства с экипажем всегда заключается в письменной форме.

   Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

   Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор.

   Арендатор вправе заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства или его назначения.

   Аренда зданий или сооружений

   По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение (в т.ч. части здания или сооружения).

   Как видно из нормативного определения объектом данного вида аренды могут быть капитальные строения (здания или сооружения) или их части.

   Под капитальным строением (зданием, сооружением) – определяют любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

   Частью капитального строения (здания, сооружения) является внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и так далее) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и так далее) непосредственно или через другие помещение, территорию.

   Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 404 ГК Республики Беларусь). В случае заключения договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

   По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

    Аренда предприятия

   По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК Республики Беларусь), который подлежит государственной регистрации. Непосредственная передача предприятия арендатору, а так же его возвращение, после завершения аренды, осуществляется по передаточному акту.

С договором аренды не переходят права арендодателя на занятие деятельностью на основании специального разрешения (лицензии). Однако, это не освобождает арендатора от соответствующих обязательств перед кредиторами арендодателя.

   До передачи предприятия арендатору, должны быть письменно уведомлены арендодателем, кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Как правило (если иное не предусмотрено договором) на арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

   Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

    Арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость. При этом арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, если они произведены с согласия арендодателя и иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Финансовая аренда (лизинг)

    По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

   Объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по установленной классификации к основным фондам, а также программные средства и рабочие инструменты (стоимостью свыше десяти минимальных заработных плат за единицу либо комплект независимо от срока службы или стоимостью до десяти минимальных заработных плат за единицу, либо комплект со сроком службы свыше одного года), обеспечивающие функционирование переданных в лизинг основных фондов. Объект лизинга является собственностью лизингодателя в течение договора лизинга.

   Субъектами лизинга являются:

• лизингодатель - юридическое лицо, передающее по договору лизинга специально приобретенный для этого за счет собственных и (или) заемных средств объект лизинга;

• лизингополучатель - субъект хозяйствования, получающий объект лизинга во временное владение и пользование по договору лизинга.

   Виды лизинга:

• в зависимости от условий возмещения затрат и перехода права собственности на объект лизинга:

1. финансовый, при котором лизинговые платежи в течение договора лизинга, заключенного на срок не менее одного года, возмещают лизингодателю стоимость объекта лизинга в размере не менее 75% его первоначальной (восстановительной) стоимости независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом объекта лизинга лизингополучателем, его возвратом или продлением договора лизинга на других условиях. Договор финансового лизинга, условия которого не выполнены и объект в результате возвращен лизингодателю, считается досрочно прекращенным;

2. оперативный лизинг, при котором лизинговый платеж в течение договора лизинга возмещает лизингодателю стоимость объекта лизинга в размере менее 75% его первоначальной (восстановительной) стоимости. По истечении договора лизинга лизингополучатель возвращает лизингодателю объект лизинга, в результате чего он может передаваться в лизинг многократно;

• в зависимости от состава сторон лизинг подразделяется на:

1. международный, при котором хотя бы одна из сторон договора лизинга является нерезидентом Республики Беларусь;

2. внутренний, при котором все стороны договора лизинга являются резидентами Республики Беларусь;

• сублизинг - лизинг, при котором лизингополучатель с разрешения лизингодателя по договору сублизинга передает иным лизингополучателям в последующее пользование и владение объект лизинга. При этом лизингополучатель не освобождается от обязательств и ответственности перед лизингодателем, предусмотренных договором лизинга, приобретая по отношению к другому лизингополучателю права лизингодателя в порядке, установленном законодательством.

   Основными условиями договора лизинга являются:

• объект лизинга, в том числе его наименование, количественные и качественные характеристики объекта;

• контрактная стоимость объекта лизинга[21];

• обязательства сторон по уплате налоговых и неналоговых платежей в бюджет и государственные внебюджетные фонды, связанных с объектом лизинга;

• цена договора лизинга;

• размеры, способы и периодичность уплаты лизинговых платежей;

• сведения об условиях поставки (продажи) объекта лизинга и ответственности поставщика (продавца);

• обстоятельства передачи лизингополучателю объекта лизинга во временное владение и пользование, а также возврата данного объекта лизингодателю, включая его досрочное изъятие;

• срок действия договора лизинга, исчисляемый с момента фактической передачи лизингодателем лизингополучателю объекта лизинга;

• права и ответственность сторон за невыполнение своих обязательств по договору лизинга;

• - условия эксплуатации и технического обслуживания объекта лизинга.

   В договор лизинга по соглашению сторон могут быть включены и другие условия, предусматривающие в том числе:

• права и обязанности сторон в отношении объекта лизинга, включая право выкупа;

• право собственности на произведенные улучшения объекта лизинга;

• сведения о страховании объекта лизинга и рисков сделки;

• сведения о залоге по сделке, задатке, гарантиях и других способах обеспечения и исполнения обязательств;

• форс-мажорные обстоятельства.

   Объект лизинга, подлежащий государственной регистрации (например, автомобиль) в соответствии с законодательством Республики Беларусь, регистрируется на имя лизингодателя или лизингополучателя по договоренности сторон.

   Определим некоторые условия лизинга, а именно, если договором лизинга не установлено иное, то:

1. произведенные лизингополучателем по согласованию с лизингодателем отделимые улучшения объекта лизинга за счет собственных средств лизингополучателя являются его собственностью;

2. стоимость неотделимых улучшений объекта лизинга, произведенных лизингополучателем с согласия лизингодателя за счет собственных средств лизингополучателя, подлежит возмещению лизингодателем после прекращения договора лизинга;

3. стоимость неотделимых улучшений объекта лизинга, произведенных лизингополучателем без согласия лизингодателя за счет собственных средств лизингополучателя, возмещению не подлежит;

4. лизингодатель имеет право использовать объект лизинга в качестве залога только под обеспечение возврата кредита, привлекаемого для приобретения объекта лизинга;

5. риск случайной гибели, утраты, порчи и повреждения объекта лизинга переходит от лизингодателя к лизингополучателю с момента передачи ему во владение и пользование данного объекта;

6. утрата объектом лизинга своих функций не освобождает лизингополучателя от его обязанностей по выплате лизинговых платежей в полном объеме.

   По истечении срока действия договора лизинга лизингополучатель возвращает лизингодателю объект в состоянии, определенном условиями договора, если он его не приобрел в собственность или не взял в лизинг повторно.